农村房屋买卖合同认定无效后应按责任比例分配信赖利益损失

　　【基本案情】

　　黄某非某村的村民，1997年11月6日借用王某之名与卖房人董某一、董某二、董某三签订《买卖房屋协议书》。协议书下方有双方的签字，在证人处有“田某、李某、黄某、石某、刘某”的签字。

　　协议签订后，黄某交纳购房款并居住在涉案房屋内。1998年，黄某对涉案房屋进行了装修。2009年，黄某加盖北房1间，及东房、西房、南房、天井。黄某增盖房屋时，没有取得批建手续。

　　2017年12月5日，门头沟法院作出（2017）京0109民初X号民事判决书。该判决载明：黄某借用王某的名义与董某一、董某二、董某三就北京市门头沟区永定镇某村X号西院三间北房于一九九七年十一月六日订立的《买卖房屋协议书》无效。该判决已经发生法律效力。

　　2018年12月3日，赵某、吴某、董某三（被腾退人）与北京某房地产开发有限公司（腾退人）签订《住宅房屋腾退补偿安置协议》。其中载明：房屋建筑面积为250.51平方米。甲方应当向乙方支付被腾退房屋的腾退补偿款为4 631 858元等。

　　黄某、董某一、董某二、董某三认可原出售的北房三间面积为52.55平方米。黄某解释诉求中的信赖利益损失指的是三被告应向其支付3间北房的增值补偿款为583 313.5元。计算方式为3间北房的房屋价值为862305元减去购房款29 000元，增值为833 305元。被告承担70%责任，故应支付的补偿583 313.5元。

　　黄某认可，76号院房屋原北房三间的45%补偿利益归被告所有，也认可其收到被告给付的2520021.9元补偿款。黄某同意，对于一次性搬家补助费10021元，危电改造费200元，周转补助费3200元由原告占有70%的利益。

　　黄某认为，三被告在出卖房屋后又以违法出卖房屋为由主张买卖合同无效，违反诚实信用原则，损害了其合法权益，除应返还29000元购房款外，对于原告信赖利益损失、添附197.95平方米房屋及装修价值损失以及其他损失都应当承担赔偿责任。

　　【案件焦点】

　　本案争议焦点系《买卖房屋协议书》无效双方的责任如何认定以及黄某主张的相关损失是否应予支持。

　　【法院裁判要旨】

　　北京市石景山区人民法院经审理认为：合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。无论是黄某还是董某一、董某二、董某三，在缔约时均应明知农村房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。因此，双方对于合同无效均负有责任，同时结合农村房屋买卖合同纠纷案件处理的基本原则，应认定董某一、董某二、董某三承担主要责任，黄某承担次要责任。

　　涉案房屋及院落已经被腾退，本案中双方均不具备互相返还原有房屋及购房款的条件，仅能处理因双方买卖涉案宅院引发的损失赔偿问题。

　　对黄某具体诉讼请求，作如下分析：

　　第一，黄某指的信赖利益损失是三被告应向其支付原三间北房的增值补偿款。计算方式为三间北房的房屋现值为862305减去购房款29000元，增值为833 305元。被告承担70%责任，故应向原告支付的补偿为583 313.5元。黄某认可涉案房屋原北房三间的45%补偿利益归被告所有。故三被告应当给付原告的三间北房补偿款为458 295元。第二，黄某认为，三被告应当赔偿其添附的197.95平方米房屋价值3 191 683元、装修价值13 327元。前述两项减去被告已经支付的2 520 021.9元后，被告还应支付1 268 301.6元的诉讼求。在综合考虑双方的过错程度、房屋历史及新建状况、购房时间、原告在涉案房屋的居住的时间、涉案宅院的被补偿情况、征收政策等因素，认定三被告应当向黄某支付添附197.95平方米房屋价值、装修价值共2243536元。据此，减去已经支付的2 520 021.9元，三被告应当向原告支付的原3间北房的增值补偿款及添附197.95平方米房屋、装修损失共181809元。

　　根据原、被告的过错程度，法院认为原告应当享有一次性搬家补助费、危电改造费、周转补助费9395元。在综合考虑双方的过错程度、房屋历史及新建状况、购房时间、原告在涉案房屋的居住的时间、涉案宅院的被补偿情况、征收政策等因素，认定三被告应当向黄某支付腾退应得奖励385 785元。

　　北京市石景山区人民法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

　　1.董某一、董某二、董某三于本判决生效后七日内给付黄某原三间北房的增值补偿款及添附197.95平方米房屋、装修损失（除去已经支付的2520021.9元）共181809元；

　　2.董某一、董某二、董某三于本判决生效后七日内给付黄某一次性搬迁费、周转补助费、危电改造费及腾退应得奖励共395180元；

　　3.驳回黄某的其他诉讼请求。

　　【法官后语】

　　合同认定无效后，所取得的财产应当予以返还；不能返还的应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应损失，该损失应当包括因该合同产生信赖利益损失。

　　所谓信赖利益，是指一方基于对另一方将与其订约的合理信赖所产生的利益。在农村房屋买卖合同纠纷案件中，一方当事人主张因购买农村房屋后遇拆迁所产生的信赖利益损失的分配，结合本案，笔者认为应当综合考虑以下三个方面：

　　1.农村房屋合同被确认无效后，买卖双方的责任认定

　　在征地拆迁的案件中，涉及标的额往往巨大，简单的划分此类案件的主次责任，不利于案件的审理和平息当事人之间的矛盾，因此要权衡诸多因素，合理划分责任比例。笔者认为，法院在划分责任时，应当着重参考以下因素：1.购买人的资格。如果双方均是同村村民，在未取得有关部门同意的情况下，买卖本村土地上的房屋，通常认为双方责任相当；如果本村村民在明知对方非本集体经济组织成员，且不具备购买资格时，还出售其农村房屋的，出售方的责任占比相对较大。2.购买人的用途。用于自己居住使用的，责任相对较小，但用于投资的，购买人责任相对较大。3.购买的时间。如果是近年来明知房屋面临拆迁而购买的，具有明显投机性质的，买方责任较大；如果在很早之前购买的房屋，买方责任占比相对较小。事实上，农村房屋买卖情况非常复杂，仅就某个或某些因素支离破碎的解释，往往会出现偏差。因此，在认定买卖双方的责任时，要认真考察前述各个因素在合同无效中的影响力，并严格把握“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地，农民住宅或小产权方” ，防止因农村房屋买卖后，农民居无定所，进而影响社会稳定的原则下，兼顾诚实信用原则，防止产生部分因不诚信的当事人过分获利的情况。

　　在本案中，买方虽然不具备购买资格，但在1997年购买涉案房屋后便一直在此居住，至到拆迁。买房人也对原有房屋进行装修并新建房多间。因此，从购买时间、购买用途上可以看出其购买目的是为了居住，也未能预见到如今的征地拆迁。反倒是卖房人，本就是该村的村干部，在1997年出售的系父母宅基地上的房屋。后来，卖房人在明知涉案房屋会拆迁后，又起诉到法院确认买卖合同无效。鉴此，法院认定，出售方应当对合同无效承担70%的责任。

　　2.农村房屋买卖合同被确认无效后，损失的认定范围

　　农村房屋的买卖合同被确认无效后，买房人应当退还已购的房屋。此时的损失，多存在于买方。对于买方而言，除了对购房款的损失外，还有房屋添附、装修、建设费用等。但这类案件，往往会涉及较大的拆迁利益。有的学者认为合同认定无效后，财产应当返还，返还后房屋的拆迁利益应当由原出卖人享有。这样简单的处理，会刺激部分当事人在面对利益诱惑时，违反诚实信用原则，在签订农村房屋买卖合同之后几年甚至十几年依然请求确认合同无效，对交易表示反悔。所以，这种思路会变相鼓励出卖人的不诚信。但这部分拆迁利益，又能当然归属买方吗？合同无效后，房屋及院落都应当返还卖方。拆迁利益全部归买方，也没有法律依据，反而刺激农村房屋不正常的交易。笔者认为，买方在购买房屋后，长期居住使用房屋，并对房屋进行建设和装修。随着地价的上涨，其居住使用的房屋实际价值也在不断上涨，如果剥夺买方对拆迁补偿款的分割显然不符合公平原则，所以可以从信赖利益角度出发，对拆迁补偿款在买卖双方中，合理分割。

　　3.农村房屋买卖合同被确认无效后，利益分割原则

　　因各地拆迁政策不同，拆迁补偿损失的构成也不尽相同，在认定分配时应结合补偿款的性质区别对待。（1）对原有房屋价值，该部分损失属于购房人的直接损失。卖方应当赔偿购房款。但对原有房屋（包括装修）的增值部分，不能当然属于卖房。买方基于信赖，产生的信赖利益损失可参照买卖双方造成合同无效的责任比例来划分。（2）有关房屋改扩建、新建的增值部分、危电改造费、腾退应得奖励等费用。如果买房人在新建、改扩建房屋时，取得相关部门同意，笔者认为可以遵照“谁出资、补偿谁”的原则分配利益。但如果买房人未取得相关部门的批建手续，即使房屋是由买方出资所为，但毕竟是无效合同，买方要完全取得该部分拆迁利益不符合前述法律精神，笔者主张可依据买卖双方造成合同无效的责任比例分配利益。（3）有关一次性搬迁费、周转补助费、提前搬迁奖励费，这些费用其实是补偿给实际居住人的（通常为买房人）。因房屋被收回，必然发生搬迁、周转费，可考虑将该部分利益作为直接损失，分割给买方。本案是因买方同意按照7:3的比例分割，故本院不持异议。（4）具有人身属性的赔偿费用，例如按户口给付的奖励费用、残疾人的补助费用等，这些费用具有人身属性，不应纳入信赖利益损失的范畴里，应当为实际补偿对象的个人利益。

　　另外，本案中被告主张双方就拆迁补偿比例进行过约定，但未提供证据予以证实。如果该约定真实存在，其效力的认定问题也值得探讨。笔者认为，双方就农村房屋买卖协议无效后签订的补偿协议不能一概认定为无效，而应当充分考虑协议签署背景，特别是补偿协议是否存在无效的情形。如果双方在原房屋买卖协议认定无效后，就征收补偿问题达成分配协议，该协议也是双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应当认定为有效协议；如果在认定房屋买卖协议无效前签署的补偿协议，有确切证据证实当事人是为了获得更大的拆迁利益而签订的补偿协议，且该协议侵犯了国家、集体或第三人利益的，应当认定无效。法院应在结合具体案情上，在充分考量当事人的过错程度上，仔细调整分配比例或数额。